南京：老楼装新梯如何装好又用好

  加装电梯是老旧小区改造的重点工作之一。南京2013年起探索老旧小区加装电梯，至今年3月累计完工1212部，办理施工许可手续1366部，签订书面协议2554部。老旧小区加装电梯，怎样推进得更有力？如何保障加装电梯运行安全？

  “扶他上下楼真是着急啊，他左手左脚都使不上劲，只能一级台阶一级台阶挪。”74岁的陆剑芳家住南京市玄武区新庄花园小区，她的老伴2015年突发脑梗留下后遗症，因为家住6楼，上下楼成了难题。“当时动了换房的念头，房子都看好了，就等着把这套房卖了，没想到等来了加梯的消息。”陆剑芳说。

  2016年11月，《南京市既有住宅增设电梯实施办法》出台，明确既有住宅增设电梯，经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物（单元）总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意即可，并取消全体业主公证环节。手续简化了，门槛降低了，最早一批电梯加装起来了。一部电梯完工投入到正常的使用中，更多单元、小区开始申请加装电梯。

  2017年，既有住宅增设电梯作为民生实事项目，被写入当年南京市政府工作报告。为方便居民增梯，南京各部门使出浑身解数：为让业主少跑腿、尽快取得许可，各街道安排增梯专办员，为业主申请增梯提供代办“一条龙”服务。地下管线移改影响施工进度，增梯办与各区、各管线单位协商，破解管线移改工作沟通难、申办难等问题，管线迁移所需经费由政府承担。部分居民难以承受装梯费用，南京市在允许业主提取住房公积金和使用维修资金加装电梯的同时，还掏出“线年以前非商品房居住小区加装电梯，每部最高可补贴20万元。

  玄武区竺桥8号居民楼是哑铃型的点式楼结构，一层8户。由于户型特殊，安装电梯的难度很大。但全体业主一致强烈要求加装电梯，甚至多次拨打南京市“12345”政务热线求助。梅园新村社区先后6次邀请设计单位、电梯公司和增梯办进行协商，最终确定在楼道天井位置加装一部电梯。2019年1月，电梯成功交付使用。

  然而，时间倒退到2013年10月，在那之后的3年里，全南京只成功加装3部电梯，有市民感叹“装一部电梯比建一栋房子都难”。鼓楼区核工桂花园9幢居民周富云回忆，他于2013年萌生加装电梯的想法后，先在网上搜索相关信息，又研究学习，后来还专门到福建电梯厂家考察，最终制定详细设计的具体方案、加装费分摊方案、电费维保费分摊方案。他还将公证员请到家里，满足了“增设电梯要单元业主100%同意、100%公证”这一苛刻条件，最终于2015年成功加梯。

  如今，新庄花园小区20栋楼71个单元，23个单元提出增设电梯申请，19部电梯已交付使用，还有两部电梯在建，两个单元正在走申请流程。在玄武区孝陵卫街道农科院社区，省农科院小区71栋楼146个单元，符合加装条件的有86个单元，49部电梯已交付使用，两部在建。在建邺区莫愁湖街道江东门社区，天顺苑小区14个单元全部加装电梯。

  记者采访发现，南京市已加装的电梯，大多采取居民自管模式。电梯的使用单位栏填的是业主姓名，甚至连报警铃都安装在业主家中。每年4000-5000元维保费、450-500元年审费、每月100元左右的电费也由使用电梯的业主按照约定分摊。有个别较早增梯小区单元因为收不齐费用，电梯已超过维保期。

  记者查询南京市96333电梯应急处置中心发布的南京市电梯安全状况动态还发现，2020年1月以来，每月都包含既有住宅增设电梯故障困人情况。

  “做好基坑后一直不施工”“电梯廊道墙壁下雨渗水，墙壁粉刷脱壳严重”“电梯顶楼落水管中间漏水，顶楼廊桥墙体补做后又有损坏”“电梯的管线迁移有问题，电梯井道底坑积水，一直没法完全解决”……在个别加装电梯的小区，施工环节出现的问题也为后续使用埋下隐患。

  南京尚菱电梯有限公司负责人宋锁华表示，“2017年开始，南京加装电梯项目猛增，最起码有40家工程队在做，确实存在良莠不齐的问题。”

  玄武区住房保障和房产局增梯办负责人周英明也坦陈：“部分单元的业主受经济条件制约，选择一些低价竞争的企业，有的实施工程人员甚至看不懂图纸。”

  低价竞标，“正规军”难觅，埋下故障隐患。“企业土建资质、电梯资质都需审核，但真实的操作中，有的企业资质是挂靠的，有的企业有土建资质没电梯资质，有的企业有电梯资质没土建资质。”业内人士介绍，前者在业主需要对电梯进行管养维护时，没有资质和能力提供服务；后者则可能签下总合同后，再将项目分包，而分包的施工队质量无法保证。

  “有些公司的成立就带有投机性质，说白了就是皮包公司。”南京市物业服务指导中心工作人员说，中心正在处理的就有“公司假冒业主签字”“公司卷款跑路”等纠纷。

  “增梯工程体量虽小但要求不低，利润不高但环节繁多，因此大企业参建意愿不强，小企业又往往实力不足。”周英明说，如果早期不按图施工，后期整改会耗费大量时间和精力。需要整改的在建工程，施工周期普遍超过半年。而加装电梯如果过程顺利，只需3个月左右。

  记者探访的一批2018年前交付使用的电梯，价格从33万元到63万元不等。这些电梯大多运行良好，但也有小部分经常故障、多次维修。核工桂花园9幢一部7层快科电梯，载重630千克，定员8人，电梯井外立面使用铝板，加装总费用63万元，2015年2月交付使用，如今已满7年仍运行平稳，没有因故障维修过。某小区一部6层舒马克电梯，同样载重630千克，定员8人，电梯井外立面使用铝塑板，加装总费用33万元，2017年10月交付使用后，却经常发生故障。

  铝板和铝塑板，一字之差，费用和效果天差地别。业内人士和记者说，铝塑板只能用在室内，用在室外时间一长，板材就会变形，导致渗漏，甚至影响电梯使用。目前，南京既有住宅加装电梯基本使用铝板、ALC（蒸压轻质混凝土）板、玻璃幕墙，使用铝塑板的非常少。

  2020年起，宋锁华不再承接老旧小区增梯业务。2018年进入到2020年退出，宋锁华在南京老旧小区安装30多部电梯，但“有一单没一单的，人力成本和工期成本太大，基本没挣到什么钱”。

  “加装梯项目都在‘老破小’，业主多为老年人，工资收入不高，要他们一下子拿五六万元，确实有困难。”宋锁华说，项目利润本就不高，施工时还有各种矛盾要协调。有的工程本来计划工期3个月，最后拖到一两年，误工带来的成本压力太大。

  江苏易加梯建设有限公司位于“电梯安装之乡”溧阳，有自己的工厂，可以生产井道、钢结构、幕墙。公司南京负责人任苹和记者说：“条件允许的前提下，我们在施工全套工艺流程中尽量采用吊装，主要井道一天就能够实现，不需要在现场搭脚手架，不需要在现场电焊，对居民生活影响较小。”

  “10年前销售一台新梯赚五六万元，现在加装一台电梯只能赚两三万元。”任苹说，市场之间的竞争激烈，利润很薄，只有规矩做事，形成良性循环，才能在行业生存下去。至今，易加梯公司已在南京加装电梯323部。

  “影响加装电梯安全的因素就三条——电梯质量、施工、维保。”任苹介绍，不一样的品牌电梯配置不同，但该具备的安全保护装置一定要具有。因此，老旧小区加装电梯保证安全的关键就是基建施工和后期维保。

  江苏维阳机电工程科技有限公司主攻电梯维保。“我们维保电梯的数量接近2000部。”公司负责人王学介绍，企业具有电梯安装维修最高资质、维保最高星级，提供的服务涵盖增梯的全生命周期。60多名一线小时待命，确保电梯出现故障20分钟内到达现场。公司还是南京市电梯网格救援成员单位，在其他维保单位没办法提供救援时，提供应急救援服务。

  去年修订的《南京市电梯安全条例》将既有住宅加装电梯的情形纳入电梯安全使用范畴。“96333统一应急救援标志覆盖所有既有住宅增设电梯，若发生电梯困人故障，居民可拨打电线应急处置中心提供快速救援服务。”南京市市场监督管理局特定种类设备安全监察处三级主任科员刘毅介绍。

  业内人士认为，保证实施工程质量的关键，在于强化质量监管。一方面，充分的发挥“市场之手”作用，激发市场主体的质量意识；另一方面，用好政府的“有形之手”，加强事中事后监管，真正把好质量关口。如健全属地政府牵头、部门职责分工明确的质量安全监督管理机制，加强对加装电梯设计、施工、监理等环节的监督；有关部门或机构对土建施工现场进行全方位检查、监督时，如发现工程质量不达标、安全文明施工措施不到位或未按专家审核检查通过的施工图设计文件进行实施工程等问题，应依法予以查处；建立健全街道普查、区级专项检查、市级抽查的工作体系。

  “加装电梯涉及很多专业相关知识，全部依靠业主把关确实勉为其难，全部由政府组织加装也不切合实际。”南京市物业服务指导中心尝试成立“加装电梯工作室”，由各级人大代表、政协委员、劳模牵头，融合基层党组织、科技协会、法律人士、社区工作者、热心志愿者、技术专家等，提供加梯全流程服务，如既有住宅加装电梯政策宣讲、协调化解因加梯引发的矛盾纠纷、分享经验等。